主题：西部国际商贸城涉嫌售后返租 玩价格游戏

近日，德阳市民邵先生称国际商贸城，以高回报为饵吸引投资者下单。据邵先生讲，该项目的销售模式为包租10年，其中，前3年租金按总房款8%一次性冲抵房款，第4-6年按总房款8%每半年返还一次现金，第7-10年，商铺租金收益随行就市。

记者获悉，早在2001年，建设部颁布的《城市商品房销售管理办法》第十一条已明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。德阳国际商贸城项目开发商不仅采取“售后包租”方式销售商品房，其承诺包租10年、前6年8%的收益率还明显高出市场平均水平。

究竟，该项目出的是什么牌，能否兑现投资者的回报，年收益8%是否能保证……带着这些问题，记者展开了调查。

记者调查

包租10年，前6年收益8%，后4年是未知数

8月中旬，记者以投资者的身份来到德阳国际商贸城销售中心。该项目位于德阳长江西路与西一环交汇处，占地2700亩，总建筑面积430万平米，总投资125亿元。其中规划了5块专业市场用地，业态包括汽摩汽配、五金机电、小商品、酒店用品、家纺布艺，总规模150万平米，全部对外出售。

项目投资顾问王梅告诉记者，目前正在销售的是副食品和家纺布艺两地块的1、2楼层商铺，主力面积区间20-40㎡，售价从8000多到24000元/平米不等。王梅说，目前出售的商铺执行包租政策，包租10年。“前6年，每年保证8%的回报率。其中，前3年租金收益一次性冲抵房款；第4—6年，按总房款的8%每半年给投资者返还一次现金。后4年，租金随行就市。”

对于后4年的收益，王梅肯定地说：“保底8%，但不会写进合同。”见记者面露难色，她进一步解释说，“一般专业市场培育期是5—6年，我们前6年都敢承诺8%，6年后租金肯定不会低于8%。”

记者看到，该项目所在区位目前还是新城，周边生活配套设施不足，公共交通也不便。6年后租金收益能否实现？现在是个未知数。

模式分析

售后返租其实是价格游戏

王梅为记者算了一笔账：购买一套一楼33.63平米的商铺，每平米13259元，总房款为445900元。其中，前三年租金收益24%一次性冲抵房款，加上一万元优惠（交2万抵3万），购房者需要支付房款331284元。按此总价测算，返租后商铺售价9850元/㎡。

成都某专业市场营销负责人告诉记者，9850元/㎡的售价明显超出当地市场水准。他说，1万元/平米的价格可以买到成都附近多个大型专业市场的商铺。经记者证实，目前在青白江、新都和双流的专业市场中，售价1万元/平米的商铺比比皆是。而且，部分专业市场比德阳国际商贸城的开发时间更早，距离成都市更近。

该专业人士告诉记者，“售后返租”其实就是一个价格游戏：开发商通过提高售价进而以返租的形式吸引投资者，其实是“羊毛出在羊身上。”

业界声音

包租期满后，投资者自己经营有难度

据记者了解，投资者在签订购房合同的同时还必须与德阳西部国际商贸城旗下的德阳高德经营管理有限公司签订委托经营协议，合同期为6年。10年之后，购房者可以继续与该经营管理有限公司续约，租金按照市场水平收取，也可以自己经营，但业态必须符合整个商业的规划。

行业人士表示，开发商为了规避政策风险，往往会由第三方与投资者签订委托经营协议。新港地产总经理张红兵透露，第三方公司往往是有限责任公司，注册资金一般在3000万—4000万，其资产远远不及返租总额。“一旦出现招商不成功或运营不当，投资者的收益根本无法保障。”

与此同时，投资者如果要自己经营专业市场的商铺也会存在一定困难。张红兵说，“这些商家都是有行业资源和经验的，其门店主要收益不是零售而是批发。普通投资者基本无法参与其中。”

政策法规

西部国际商贸城依然打“包租”牌

1996年12月30日工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

2013年1月5日，最高法也对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

德阳西部国际商贸城的广告宣传及运作模式是否有违规之嫌？

8月27日，记者采访德阳市工商管理局副局长李茂柏，他了解情况后表示，德阳西部国际商贸城的楼盘宣传资料确实有“投资回报”等字眼，与《房地产广告发布暂定规定》相违背，旌阳区工商局目前已在调查。“办案至少需3个月，加上企业有3个月的上诉期，结果最快6个月后才能出来。”

记者从德阳市住房保障和房屋管理局了解到，8月5日，德阳市房管局曾发布要求德阳西部国际商贸城就“商品房买卖合同补充协议”整改的通知。该通知写到：德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》中第十六条和第十七条的内容违反了《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业在销售商品房时不能采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”的法律规定。

德阳市房管局向记者提供了“德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》的整改回函。回函的落款日期为8月14日。 回函写到：我司已将“德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》中十六条、十七条有关市场委托培养的内容取消，新的《商品房买卖合同补充》及 《补充协议》已向德阳市工商行政管理局申请备案且已通过审查。……公司将秉承严格遵守《商品房销售管理办法》的经营理念，坚决抵制“采取售后包租或者变相 售后包租方式销售未竣工商品房”的侵害购房者利益的不法行为。

记者从德阳市工商管理局市场科负责合同备案审查的工作人员处得到证实，“德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》中十六条、十七条有关市场委托培养的内容确实已经取消。

8月27日，记者再次前往德阳西部国际商贸城，了解该项目整改情况。从项目投资顾问处记者获悉，目前该项目仍采取十年包租的销售模式。其宣传资料亦显示，“即买即收三年租十年稳定高回报”、“前3年租金一次性返还”、“前6年每年保证8%固定回报”、“与投资者签订为期十年的承租协议”。

律师说法

能否兑现回报是关键

成都泰和泰律师事务所律师刘俊认为，采用“售后返租”的形式便于房产物业的销售，可以提升销售速度，回笼资金。投资者购买“售后返租”的物业，每月确实可以获得固定的投资回报，但问题的关键是能否如期兑现。刘俊说，多数情况下，开发商会指定第三方经营管理公司与购房者签订委托经营协议，不排除第三方经营管理公司经营不善，无力支付租金的情况。

刘俊建议投资者在购买此类物业前，对项目进行风险判断，“是否有第三方担保公司”、“开发商是否是品牌企业”等都是需要考虑的因素。（文中王梅为化名）

【名词解释】

什么是返租销售？

指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。

售后返租典型特征

1、返租

是指开发企业在销售商品房时，通过第三方公司与购房者签订委托经营协议，并由该公司按照约定标准定期返租。但开发商在销售时违规宣传承诺高租金回报，以吸引投资者下单。

2、返本

是指开发企业在销售商品房时违规承诺，将约定期限内的租金总和一次性冲抵房款。譬如，一套商铺总价100万元，开发企业承诺包租5年，年收益8%，总收益40%，该收益一次性冲抵房款。

3、回购

是指开发企业在销售商品房的同时，销售方违规承诺以后以高于当初售价的价格重新买回所销售的商品房。譬如，双流某项目，开发企业愿意在商铺销售6年后以售价160%回购。